Wie Sie Freibeträge und Nießbrauch legal kombinieren, um die Schenkungsteuer auf Immobilien spürbar zu senken – und welche Fristen dabei über eine erhebliche Steuernachzahlung entscheiden können.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
• Freibeträge alle zehn Jahre nutzbar: Kinder erhalten von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei, Ehegatten 500.000 Euro – und das alle zehn Jahre erneut (§ 16, § 14 ErbStG).
• Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage: Behalten Sie sich bei der Übertragung ein lebenslanges Nutzungsrecht vor, wird dessen Kapitalwert vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen – oft eine Ersparnis im sechsstelligen Bereich.
• Feste Rechenregeln: Die Berechnung folgt der Kappungsgrenze nach § 16 BewG und dem amtlichen Vervielfältiger nach § 14 BewG, den das Bundesfinanzministerium regelmäßig neu bekannt gibt (aktuell: BMF-Schreiben vom 21.10.2025 für Übertragungen ab 2026).
• Risiko bei frühem Versterben: Verstirbt der Übertragende deutlich früher als statistisch erwartet, kann das Finanzamt die Schenkungsteuer nach § 14 Abs. 2 BewG rückwirkend neu berechnen – mit Fristen, die exakt vom Alter bei der Schenkung abhängen.
• Verbreiteter Irrtum zur Abschreibung: Die Gebäudeabschreibung (AfA) geht bei einem Vorbehaltsnießbrauch für den Übertragenden in aller Regel nicht verloren.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie Freibeträge, Nießbrauchwert und den optimalen Übertragungszeitpunkt individuell durchrechnen, bevor Sie zum Notar gehen – schon kleine Unterschiede beim Alter oder der Vertragsgestaltung wirken sich auf fünf- bis sechsstellige Beträge aus.
Steigende Immobilienwerte treffen auf starre Freibeträge
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahrzehnten in vielen Lagen kräftig gestiegen. Für Familien und Unternehmer bedeutet das einen erfreulichen Vermögensaufbau – aber auch ein wachsendes steuerliches Risiko. Denn die persönlichen Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer wurden seit der großen Erbschaftsteuerreform von 2009 nicht an die Immobilienpreisentwicklung angepasst. Wenn Sie Ihr Immobilienvermögen unstrukturiert erst im Todesfall auf die nächste Generation übergehen lassen, übersteigt der heutige Verkehrswert die persönlichen Freibeträge Ihrer Kinder häufig um ein Vielfaches.
Die Folge ist in der Praxis oft eine erhebliche Erbschaftsteuerlast. Da Immobilien naturgemäß illiquide sind, fehlt Ihren Erben häufig das Kapital, um die geforderte Steuer zu begleichen – nicht selten mit der Folge unfreiwilliger Notverkäufe oder teurer Kredite.
Genau hier setzt eine vorausschauende Gestaltung an: Das Schenkungsteuerrecht bietet in Kombination mit dem Bewertungsrecht wirksame Instrumente, um Immobilienvermögen schrittweise und steueroptimiert auf die nächste Generation zu übertragen. Das wichtigste Werkzeug dafür ist der Vorbehaltsnießbrauch. Durch die Trennung von zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlicher Nutzung lässt sich die steuerliche Bemessungsgrundlage einer Schenkung legal und spürbar reduzieren. Dieser Leitfaden erläutert die Mechanik der Übertragung, die Wechselwirkungen mit der Einkommensteuer und die Stellen, an denen unbedachtes Handeln zu teuren Fehlern führen kann. Zivilrechtliche Fragen (etwa zum Pflichtteilsrecht) klammern wir hier bewusst aus und konzentrieren uns auf die steuerliche Seite.
Die Freibeträge und Steuerklassen im Überblick
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) unterscheidet bei der Besteuerung streng nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Dieses Verhältnis bestimmt sowohl die Steuerklasse als auch den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG. Für Schenkungen gelten aktuell die folgenden persönlichen Freibeträge:
Der entscheidende Vorteil der Schenkung gegenüber der Vererbung steckt in § 14 ErbStG: Die persönlichen Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre in voller Höhe. Ein Immobilienportfolio lässt sich durch rechtzeitiges Handeln also in mehreren Tranchen steuerfrei übertragen.
Wichtig zu wissen: Der Freibetrag ist personenbezogen. Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen eigenständigen Freibetrag von 400.000 Euro. Ein Ehepaar kann einem Kind gemeinsam also 800.000 Euro steuerfrei übertragen – und diesen Vorgang alle zehn Jahre wiederholen.
Übersteigt die Schenkung nach Abzug aller Freibeträge den steuerfreien Raum, greifen die progressiv gestaffelten Steuersätze des § 19 ErbStG:
Steuerpflichtiger Erwerb (nach Freibetrag) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Der Vorbehaltsnießbrauch: So funktioniert der steuerliche Hebel
Reicht der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind bei Immobilien in gefragten Lagen nicht aus, um eine vollständige Steuerfreiheit zu erreichen, ist der Vorbehaltsnießbrauch das Instrument der Wahl. Steuerrechtlich spaltet er die Immobilie in zwei Komponenten: die Vermögenssubstanz und das Recht auf die Fruchtziehung, also Mieteinnahmen oder Eigennutzung. Sie übertragen die reine Substanz auf Ihr Kind, behalten sich aber vertraglich das lebenslange Recht vor, die Immobilie weiterhin uneingeschränkt zu nutzen.
Das Schenkungsteuerrecht honoriert diese Einschränkung des Beschenkten: Da Ihr Kind durch den Nießbrauch faktisch zunächst keinen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zieht, wird der sogenannte Kapitalwert dieses Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Erst der verbleibende Betrag bildet den steuerlichen Schenkungswert, auf den anschließend der Freibetrag angewandt wird. Die Berechnung des Kapitalwerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) streng formalisiert.
Jahreswert und Kappungsgrenze nach § 16 BewG
Ausgangspunkt ist der Jahreswert des Nießbrauchs nach § 15 BewG. Bei einer vermieteten Immobilie entspricht dieser grundsätzlich der nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete, bei Eigennutzung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Damit außergewöhnlich hohe Mieten den Immobilienwert nicht rechnerisch auf null drücken, begrenzt § 16 BewG den Jahreswert: Er darf höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der steuerliche Verkehrswert der Immobilie durch 18,6 geteilt wird – rechnerisch eine maximal abzugsfähige Rendite von rund 5,37 Prozent. Liegt die tatsächliche Jahresmiete darüber, wird der Jahreswert zwingend auf diesen Maximalbetrag gekappt. In der Beratungspraxis ist es deshalb unerlässlich, die tatsächlichen Mieterträge vorab den steuerlichen Grundstückswerten gegenüberzustellen.
Der Vervielfältiger nach § 14 BewG
Ist der Jahreswert ermittelt, wird er mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers multipliziert, um den Kapitalwert der Belastung zu erhalten. Dieser Multiplikator heißt Vervielfältiger und ist in § 14 BewG geregelt. Er basiert auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und wird vom Bundesfinanzministerium regelmäßig in einem BMF-Schreiben veröffentlicht. Für Übertragungen ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Az. IV D 4 – S 3104/00002/013/003), das auf der neuen Sterbetafel 2022/2024 beruht und einen gesetzlich fixierten Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde legt.
Vollendetes Lebensalter bei Schenkung Vervielfältiger Männer (ab 2026) Vervielfältiger Frauen (ab 2026)
Die Systematik ist eindeutig: Je jünger Sie als Schenker bei der notariellen Übertragung sind, desto höher fällt der Vervielfältiger aus und desto stärker sinkt der steuerpflichtige Wert der Immobilie. Frauen profitieren aufgrund ihrer statistisch höheren Lebenserwartung in jedem Alter von einem etwas höheren Vervielfältiger als Männer – der Bundesfinanzhof hat die Verwendung geschlechterspezifischer Sterbetafeln in der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausdrücklich für verfassungskonform erklärt (BFH, Urteil vom 20.11.2024, Az. II R 38/22).
Behalten sich Ehegatten gemeinsam einen Nießbrauch vor (Doppel- oder Sukzessivnießbrauch), wird steuerlich stets auf den Vervielfältiger des jüngeren Ehegatten abgestellt, da das Recht auf dessen längere statistische Lebenserwartung ausgerichtet ist. Verstirbt der Erstversterbende, wächst das Recht dem überlebenden Ehegatten an, ohne dass dies in der Regel eine schädliche steuerliche Korrektur der ursprünglichen Schenkung auslöst.
Kettenschenkung: Wenn nur ein Elternteil Eigentümer ist
Ein häufiges Hindernis in der Praxis: Eine wertvolle Immobilie steht im Alleineigentum nur eines Ehegatten. Möchte ein Vater ein lastenfreies Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 Euro an seine Tochter übertragen, steht ihr allein nur ein Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung – der Rest wäre voll steuerpflichtig.
Der Ausweg ist die sogenannte Kettenschenkung: Das Vermögen wird in zwei Etappen übertragen, um die Freibeträge beider Elternteile zu nutzen.
• Der Vater überträgt zunächst einen hälftigen Miteigentumsanteil (Wert: 400.000 Euro) schenkweise an seine Ehefrau. Das löst keine Steuer aus, da der Ehegattenfreibetrag bei 500.000 Euro liegt.
• Der Vater überträgt seinen verbliebenen hälftigen Anteil an die Tochter – neutralisiert durch seinen eigenen 400.000-Euro-Freibetrag gegenüber dem Kind.
• Die Ehefrau überträgt den zuvor erhaltenen Anteil ebenfalls an die Tochter – gedeckt durch ihren eigenen 400.000-Euro-Freibetrag.
Diese Gestaltung ist legitim, birgt aber finanzgerichtliche Risiken. Finanzverwaltung und Bundesfinanzhof erkennen eine Kettenschenkung nur an, wenn der zwischengeschaltete Ehegatte die tatsächliche und rechtliche Dispositionsbefugnis über das erhaltene Vermögen erlangt. Wird die Weitergabe an das Kind bereits im ersten Schenkungsvertrag als bindende Verpflichtung festgeschrieben, stuft das Finanzamt den Vorgang als Gestaltungsmissbrauch ein und besteuert eine direkte Schenkung des Vaters an die Tochter in Höhe von 800.000 Euro. Angemessene zeitliche Abstände zwischen den Verträgen und eine saubere vertragliche Trennung der Willensentschlüsse sind deshalb unerlässlich.
Einkommensteuer: Wer versteuert die Miete – und was passiert mit der Abschreibung?
Der Wechsel des zivilrechtlichen Eigentums bei gleichzeitigem Vorbehalt der Nutzung hat auch einkommensteuerliche Folgen, die häufig übersehen werden. Da Sie als Nießbraucher weiterhin die Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie diese im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) angeben.
Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Gebäudeabschreibung (AfA): Immer wieder liest man, der Nießbraucher verliere durch die unentgeltliche Übertragung sein Recht zum Abzug der Abschreibung. Das trifft auf den klassischen Vorbehaltsnießbrauch – also genau die hier besprochene Konstellation – nicht zu. Nach gefestigter BFH-Rechtsprechung ist ein Vorbehaltsnießbraucher, der aufgrund seines dinglichen Rechts weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, im selben Umfang wie zuvor als Eigentümer zur AfA berechtigt, weil er die Immobilie ununterbrochen aufgrund eigenen Rechts nutzt (BFH, Urteil vom 28.7.1981, Az. VIII R 35/79). Sie schreiben also nach der Übertragung unverändert auf Ihre ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten weiter ab – ein Abschreibungsverlust tritt insoweit nicht ein.
Anders sieht es für Ihr Kind als neuen Eigentümer aus: Solange der Nießbrauch besteht, erzielt es keine eigenen Mieteinnahmen und kann daher auch keine eigene AfA geltend machen. Erst nach Wegfall oder Ablösung des Nießbrauchs darf es abschreiben – und zwar auf Basis des Teils Ihrer historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das Abschreibungsvolumen geht also nicht verloren, sondern verschiebt sich lediglich zeitlich: Es bleibt zunächst bei Ihnen und wandert erst mit dem Ende des Nießbrauchs zu Ihrem Kind.
Ein echtes Risiko besteht dagegen bei größeren Erhaltungsaufwendungen: Verteilen Sie als Nießbraucher die Kosten für Instandhaltungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre und endet der Nießbrauch vor Ablauf dieses Verteilungszeitraums – etwa durch Ihren Tod –, darf der noch nicht abgeschriebene Teil nur noch im Jahr der Beendigung geltend gemacht werden. Der neue Eigentümer kann den restlichen Werbungskostenabzug nicht fortführen, da er die Kosten nicht selbst getragen hat. Größere Erhaltungsmaßnahmen sollten Sie deshalb mit Blick auf Alter und Gesundheitszustand des Nießbrauchers sorgfältig timen.
Die größte Steuerfalle: Der vorzeitige Wegfall des Nießbrauchs
Die größte Unsicherheit bei der Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch liegt in der Korrekturvorschrift des § 14 Abs. 2 BewG. Bei der Berechnung des Abzugspostens geht das Finanzamt zunächst fiktiv davon aus, dass Sie als Nießbraucher die durchschnittliche statistische Restlebenserwartung erreichen, die im Vervielfältiger abgebildet ist.
Versterben Sie jedoch deutlich früher, greift der Fiskus nachträglich ein: Erreicht die tatsächliche Lebensdauer nach der Schenkung nicht die im Gesetz definierte Mindestdauer, wird der ursprüngliche Schenkungsteuerbescheid korrigiert. Der Kapitalwert wird dann nicht mehr nach dem hohen Vervielfältiger, sondern auf Basis der tatsächlichen, kürzeren Laufzeit berechnet. Das Ergebnis ist eine rückwirkende Erhöhung des steuerpflichtigen Erwerbs – und damit häufig eine erhebliche Steuernachforderung für Ihr Kind.
Das Bewertungsgesetz staffelt diese kritischen Mindestzeiträume nach dem Alter bei Vertragsschluss (§ 14 Abs. 2 BewG):
• Alter bei Schenkung bis 30 Jahre: Mindestlebensdauer 10 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 30 bis 50 Jahre: Mindestlebensdauer 9 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 50 bis 60 Jahre: Mindestlebensdauer 8 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 60 bis 65 Jahre: Mindestlebensdauer 7 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 65 bis 70 Jahre: Mindestlebensdauer 6 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 70 bis 75 Jahre: Mindestlebensdauer 5 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 75 bis 80 Jahre: Mindestlebensdauer 4 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 80 bis 85 Jahre: Mindestlebensdauer 3 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 85 bis 90 Jahre: Mindestlebensdauer 2 Jahre.
• Alter bei Schenkung über 90 Jahre: Mindestlebensdauer 1 Jahre.
Beispiel der Auswirkung: Ein 66-jähriger Vater – für ihn gilt die Altersstufe „über 65 bis 70 Jahre“ mit einer Mindestlebensdauer von 6 Jahren – verschenkt eine Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch. Verstirbt er bereits drei Jahre nach der Notarbeurkundung, wird das Finanzamt den Schenkungsteuerbescheid öffnen und den Nießbrauch nur noch für die tatsächlichen drei Jahre als Abzugsposten anerkennen – die Steuerlast für das Kind steigt entsprechend.
Gegen eine solche nachträgliche Änderung hilft auch kein Verweis auf reguläre Verjährungsfristen: Das Finanzgericht Bremen hat bestätigt, dass die reguläre Festsetzungsverjährung nach § 169 AO durch den vorzeitigen Wegfall des Nießbrauchs durchbrochen werden kann, sofern die Festsetzungsfrist zum Zeitpunkt der Korrektur noch nicht abgelaufen war (FG Bremen, Urteil vom 2 K 73/20). Zur Absicherung dieses Liquiditätsrisikos – die Steuerschuld trifft das Kind, während die Immobilie oft illiquide ist – wird häufig eine Risikolebensversicherung in Höhe der potenziellen Steuernachzahlung in Erwägung gezogen.
Zudem warnt das Gesetz auch vor einem bewussten, vorzeitigen Verzicht auf das Nießbrauchsrecht. Löschen Sie das Recht beispielsweise nach fünf Jahren freiwillig aus dem Grundbuch, etwa weil Ihr Kind die Immobilie veräußern möchte, löst dieser unentgeltliche Verzicht einen eigenständigen, neuen Schenkungsteuertatbestand aus – denn Ihr Kind wird durch den Wegfall der Belastung wirtschaftlich bereichert.
Praxisbeispiel: So viel spart die Familie von Thomas und Laura
Ein fiktives, aber typisches Szenario verdeutlicht die Hebelwirkung. Unternehmer Thomas aus Kiel, 65 Jahre alt, ist verwitwet und hält im Privatvermögen ein lastenfreies Mehrfamilienhaus. Der Verkehrswert beträgt 1.500.000 Euro, die jährliche Nettokaltmiete beträgt 60.000 Euro. Thomas möchte das Gebäude an seine einzige Tochter Laura übertragen, benötigt aber weiterhin die Mieteinnahmen für seinen Ruhestand.
Szenario A: Direkte Schenkung ohne Nießbrauch
• Verkehrswert der Immobilie: 1.500.000 Euro
• Abzüglich Freibetrag des Kindes: – 400.000 Euro
• Steuerpflichtiger Erwerb: 1.100.000 Euro
Für einen Betrag über 600.000 bis 6.000.000 Euro greift in Steuerklasse I der Steuersatz von 19 Prozent. Die Schenkungsteuer beträgt damit 209.000 Euro – ein Betrag, für den Laura die Immobilie voraussichtlich hoch beleihen müsste.
Szenario B: Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch (Übertragung 2026)
Thomas behält sich bei der notariellen Übertragung einen lebenslangen Nießbrauch an der gesamten Immobilie vor.
• Kappungsgrenze prüfen (§ 16 BewG): 1.500.000 Euro ÷ 18,6 = 80.645 Euro. Die tatsächliche Miete von 60.000 Euro liegt darunter und kann in voller Höhe angesetzt werden.
• Kapitalwert berechnen: Der Vervielfältiger für einen 65-jährigen Mann beträgt 11,444. Jahreswert (60.000 Euro) × Vervielfältiger (11,444) = 686.640 Euro.
• Steuerpflichtigen Erwerb ermitteln: 1.500.000 Euro Verkehrswert − 686.640 Euro Kapitalwert des Nießbrauchs − 400.000 Euro Freibetrag = 413.360 Euro.
• Steuer berechnen: Für einen Betrag über 300.000 bis 600.000 Euro gilt in Steuerklasse I lediglich ein Satz von 15 Prozent. Schenkungsteuer: 62.004 Euro.
Durch den Vorbehaltsnießbrauch sinkt Lauras Steuerlast um rund 147.000 Euro – und Thomas behält sein volles Renteneinkommen. In der Beratungspraxis lässt sich der verbleibende Betrag von 62.004 Euro häufig durch weitere Bausteine – etwa eine gestaffelte Übertragung über mehrere Jahrzehnte oder gesellschaftsrechtliche Strukturen – noch weiter senken.
Planen Sie eine Immobilienübertragung mit Nießbrauch und möchten Freibeträge optimal nutzen? Unsere Experten in Nortorf und im gesamten Kanzleiverbund unterstützen Sie gerne bei der individuellen Berechnung und der sicheren vertraglichen Gestaltung. Nutzen Sie unser digitales Onboarding-Formular oder vereinbaren Sie direkt ein Erstgespräch mit uns.
Häufige Fragen (FAQ)
1. Wie hoch sind die Freibeträge bei der Schenkungsteuer und wie oft können sie genutzt werden?
Kinder können von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehegatten stehen 500.000 Euro zu (§ 16 ErbStG). Der entscheidende Hebel: Diese Freibeträge erneuern sich nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre in voller Höhe. Durch eine frühzeitige, gestaffelte Übertragung – etwa in Schritten von jeweils 50 Prozent – lassen sich so auch größere Immobilienwerte über mehrere Jahrzehnte steuerfrei übertragen.
2. Wie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet und was bedeutet die Kappungsgrenze?
Der Jahreswert des Nießbrauchs entspricht bei vermieteten Immobilien grundsätzlich der Jahresnettokaltmiete (§ 15 BewG). Nach § 16 BewG darf dieser Jahreswert jedoch höchstens den Betrag erreichen, der sich aus dem Verkehrswert geteilt durch 18,6 ergibt – diese Kappungsgrenze verhindert, dass sehr hohe Mieten den steuerlichen Wert der Immobilie komplett aufzehren. Der so ermittelte Jahreswert wird anschließend mit dem amtlichen Vervielfältiger nach § 14 BewG multipliziert, der von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers abhängt.
3. Was passiert steuerlich, wenn der Nießbraucher nach der Schenkung unerwartet früh verstirbt?
Das Bewertungsgesetz enthält in § 14 Abs. 2 BewG eine strikte Korrekturvorschrift. Verstirbt der Schenker innerhalb der gesetzlich definierten Mindestlaufzeit – die je nach Alter bei der Schenkung zwischen einem und zehn Jahren liegt –, wird der Steuerbescheid rückwirkend geöffnet. Der hohe Kapitalwertabzug entfällt dann, es wird nur die tatsächliche Laufzeit angesetzt. Die Folge ist meist eine spürbare Steuernachzahlung für das beschenkte Kind.
4. Bleibt die Abschreibung (AfA) bei einer Übertragung mit Nießbrauch erhalten?
Ja, für den Übertragenden in aller Regel schon. Nach gefestigter BFH-Rechtsprechung darf ein Vorbehaltsnießbraucher weiterhin im bisherigen Umfang auf seine ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben, da er die Immobilie ununterbrochen aufgrund eigenen Rechts nutzt. Das beschenkte Kind kann als neuer Eigentümer erst nach Wegfall des Nießbrauchs eigene AfA geltend machen, dann allerdings auf Basis eines anteilig übergegangenen Teils der historischen Anschaffungskosten.
5. Was ist eine Kettenschenkung und wann erkennt das Finanzamt sie an?
Bei einer Kettenschenkung überträgt ein Ehegatte zunächst einen Miteigentumsanteil an den anderen Ehegatten, der ihn anschließend an das Kind weiterschenkt – so lassen sich beide Elternfreibeträge nutzen. Das Finanzamt erkennt dies nur an, wenn der zwischengeschaltete Ehegatte tatsächlich frei über das erhaltene Vermögen verfügen kann. Ist die Weitergabe bereits vertraglich als Verpflichtung festgeschrieben, wertet das Finanzamt dies als Gestaltungsmissbrauch und besteuert die direkte Schenkung in voller Höhe.
6. Darf der Beschenkte die erhaltene Immobilie trotz eingetragenem Nießbrauch verkaufen?
Zivilrechtlich ist ein Verkauf nur möglich, wenn der im Grundbuch eingetragene Nießbraucher zustimmt und auf sein Recht verzichtet, da kaum ein Käufer eine Immobilie erwirbt, deren Mieten einem Dritten zustehen. Steuerlich ist dabei Vorsicht geboten: Ein unentgeltlicher Verzicht der Eltern vor Ablauf der statistischen Lebenszeit wird vom Finanzamt als eigenständige, neue Schenkung gewertet und löst erneut Schenkungsteuer aus.
7. Muss die Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt notariell beurkundet werden?
Ja. Sowohl die Übertragung des Grundstückseigentums als auch die Bestellung des Nießbrauchs bedürfen der notariellen Beurkundung und der anschließenden Eintragung im Grundbuch. Erst mit der Grundbucheintragung ist die Schenkung zivilrechtlich vollständig vollzogen; für die schenkungsteuerliche Anzeigepflicht ist bereits der notarielle Vertragsschluss maßgeblich.
8. Wie wirkt sich der Nießbrauch auf die laufende Einkommensteuer der Mieteinnahmen aus?
Solange der Nießbrauch besteht, bleiben Sie als Nießbraucher einkommensteuerlich derjenige, der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt und versteuert – unabhängig davon, dass Ihr Kind bereits zivilrechtlicher Eigentümer ist. Erst wenn der Nießbrauch endet oder abgelöst wird, gehen die Vermietungseinkünfte und damit auch die laufende Steuerpflicht auf Ihr Kind über.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der ersten Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die Berechnung von Nießbrauchwerten und die Beurteilung der Fristen nach § 14 Abs. 2 BewG hängen stark vom Einzelfall ab.